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マイホームを譲渡して譲渡損失が出た場合に受けられる特例は主に2つあります。
この2つの特例は本来2006年で適用期限切れとなるはずでしたが、2007年度税制改正大綱で3年間延長され2010年まで適用出来ます。

1. 特定居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

上記2つの特例の違いは、前者は居住用財産を買い換えている必要がありますが、後者では買い換える必要がないという点です。　マイホームを売却し、賃貸住宅に転居したというような場合でも、後者の特例は利用できます。　詳しい要件は後回しにしますが、この違いは重要ですので理解しておいて下さい。

逆に上記、両方に共通しているのは、どちらも譲渡損失の金額を他の給与所得などと相殺（損益通算）することができるという点です。　その年で損益通算しきれない分については翌年以後3年間繰り越すことができます（ただし、繰越控除の適用を受けようとする年の合計所得金額が3,000万円を超える年については、適用できません）。

特定居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
上記した買換え等の場合の特例についてご説明をさせていただきます。
先ず、居住用財産を買い換える必要があるというのは先ほどご説明しましたが、ただ単に買い換えればいいというものではありません。　譲渡資産と買換資産のそれぞれに要件があります。

• 譲渡資産・・譲渡年の1月1日における所有期間が5年超であること
• 買換資産
  1. 譲渡年の前年1/1～譲渡年の翌年12/31までに取得をすること
  2. 取得日の翌年12/31までに居住すること（居住見込みも可能）
  3. 居住用部分の床面積が50㎡以上であること
  4. 適用年度末において、買換資産の取得に係る住宅ローンがあること

気を付けるべき点としては、譲渡資産の所有期間が5年超であるかどうかの判定が譲渡年の1月1日において判定されること、買換資産の取得は譲渡の前年でも可能であること、譲渡資産の住宅ローンはなくても構わないといったところです。

尚、500m2超の敷地に対応する部分の譲渡損失の金額は繰越控除の対象とはなりません。　また、買換資産の取得のための住宅ローンについては、住宅ローン控除との併用も可能ですので、覚えておいて下さい。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
次は後者の買換えの要らない方の特例を見ていきましょう。
この特例の基本的な趣旨は、マイホームの売却価額よりも住宅ローンの残高の方が大きい状態で、自己資金等を充てて売却した場合に、その自己資金等を充てた部分に相当する損失については、他の所得との相殺（損益通算）や繰越控除を認めるというところにあります。
要件については以下の通りです。　こちらは買換えが必要ないため、要件は譲渡資産に関するもののみとなります。

譲渡資産

1. 譲渡年の1/1における所有期間が5年超であること
2. 譲渡日の前日において、譲渡資産の取得に係る住宅ローンがあること

なお、上記ご説明した通り、対象となる損失は譲渡資産の取得に係る住宅ローンの金額（その譲渡資産の取得費等を限度とします）のうち、譲渡資産の売却代金で返済できなかった部分、つまり譲渡資産の売却価額を控除した残額部分となります。